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湖南省常德市資產(chǎn)評估機構(gòu)建設(shè)用地使用權(quán)評估今日上新
隨著土地資源日益變少，近些年，地下商業(yè)、地下停車場等地下空間越來越受到社會的重視，我國地下空間的開發(fā)利用正在迅速的發(fā)展。如何科學(xué)量化地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值是規(guī)范地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場的前提。
我國地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)政策法規(guī)目前還處于摸索階段，走一步看一步，估價行業(yè)的估價體系也正處于從平面向立體轉(zhuǎn)換的過程中。下面就我國地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定的規(guī)定和評估方法做一歸納和簡析。
地下建設(shè)用地使用權(quán)評估方法：
地下建設(shè)用地使用權(quán)評估目前執(zhí)行的是城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，評估方法主要有以下幾種方法。
市場比較法：是將近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。隨著大規(guī)模地下空間開發(fā)時代的到來，地下建設(shè)用地使用權(quán)的交易案例必將越來越多，只要在實務(wù)中增加對于地下建設(shè)用地使用權(quán)修正的因素，就可得到地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值，因此是適宜的評估方法。
收益還原法：這個方法是以一定的還原利率對地下建設(shè)用地使用權(quán)的純收益進行還原，通過測算求得地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值。
目前需繳納土地出讓金的地下建設(shè)用地使用權(quán)屬于經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項目，有較為穩(wěn)定的收益，其價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以運用收益還原法估算地下建設(shè)用地使用權(quán)價值是比較適宜的。
成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。
剩余法：該方法是預(yù)測地下空間的銷售價格，扣除正常的開發(fā)成本以及相關(guān)的專ye費用、利息、利潤和稅收等，以余額確定地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值的方法。此方法主要取決于市場交易和客觀成本等的信息取得，考慮的因素與市場比較法、成本逼近法相當。
上述幾種評估方法在理論上都具有很高的適用性，但從實務(wù)來說適用性比較強的是收益還原法，市場比較法、剩余法在替代性上如果有更多的客觀資料也有較好的適用性，成本逼近法的適用性稍遜，基準地價系數(shù)修正法只能作為輔助性的一種估價方法。
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