房企存貨仍在高速增長 精細(xì)化求生存時代已來臨

時間：2015-03-19 14:23:45 來源：新浪財經(jīng) 點擊量：285

　　中新網(wǎng)3月19日電  去存貨，幾乎成為所有房企在2014年下半年的重點，但從整體來看，卻收效甚微。

　　3月11日，國家統(tǒng)計局公布了2015年1-2月的房地市場數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示：到2月末，全國商品房待售面積達63922萬平方米，同比大幅增長24.4%，比去年末增加1753萬平方米。

　　與待售面積大幅增長相輔的，則是銷售量的加速下跌。同樣據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1-2月份，商品房銷售面積、銷售額同比跌幅達16.3%和15.8%。而這種銷售同比下跌的趨勢，在2014年已經(jīng)持續(xù)了一整年，2014年全年平均跌幅為7.6和6.3%。

　　宏觀數(shù)據(jù)映射到每一家房企財務(wù)報表中的，則是存貨量的攀升。

　　在市場良好的環(huán)境下，足夠的存貨曾是是業(yè)績突破的重要保障，但在樓市預(yù)期低迷的今天，仍在持續(xù)增長的存貨量，或許就變成了房企的包袱。

　　增長的“存貨”

　　如果以“已建未售物業(yè)與存貨之和”作為房企存貨量的一個參考，那么大部分房企的存貨仍在高速增長。

　　碧桂園2014年年報數(shù)據(jù)顯示，其已建未售物業(yè)與存貨之和為252.98億元人民幣，比2013年時增加了58.1億元，增幅達到29.8%

　　旭輝地產(chǎn)的這項數(shù)據(jù)則從2013年的39.5億增長為2014年的54.2億元人民幣，增幅37.2%。

　　招商地產(chǎn)則從2013年的151.9億元上升為256.6億元，增幅更是高達68.9%。

　　龍湖地產(chǎn)是少有的例外，2014年，其年末存貨量同比下降6.4%至103億元，而這也是2014年執(zhí)行“去存貨”戰(zhàn)略最為堅決的開發(fā)商。

　　存貨總額的增長一直是開發(fā)企業(yè)取得業(yè)績增長的基礎(chǔ)，這一點并不難理解，因為只有擁有足夠多可以出售的貨物，才可能收獲持續(xù)增長的銷售數(shù)據(jù)。甚至對于許多希望在銷售排行榜上實現(xiàn)趕超的企業(yè)而言，大幅增長的存貨量，才可能帶來彎道超車的希望。

　　問題在于，房企存貨量繼續(xù)保持高速增長之時，他們對未來業(yè)績的預(yù)期卻開始下調(diào)。

　　下滑的預(yù)期

　　開發(fā)商的規(guī)模之爭似乎已近尾聲。這本身也透露著房企對2015年乃至未來市場增長空間的悲觀。

　　曾經(jīng)的行業(yè)老大萬科表示在2015年將不考核銷售額指標(biāo)，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標(biāo)。

　　而新上任的行業(yè)老大綠地集團則將2015年的銷售目標(biāo)定在了2800億元，同比增幅16%，不僅較2014年48%的增幅目標(biāo)大幅下降，而且開始淡化其與萬科的銷售額排行之爭。

　　萬達[微博]集團也表示核心考核指標(biāo)調(diào)整為考核租金、凈利潤、持有物業(yè)增長指標(biāo)，明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)不作考核。

　　已公布2015年目標(biāo)的碧桂園集團也將數(shù)值定在了5%，相當(dāng)?shù)驼{(diào)的選擇。其余已公布目標(biāo)的房企也多將銷售額增幅定在了10%左右，與2014年平均20%的局面有了大幅的下滑。

　　銷售預(yù)期下來了，但存貨量卻增幅不減。背后卻有著更深層次的原因。

　　“有些存貨，很有可能永遠賣不出去了。”有業(yè)內(nèi)人士分析稱，開發(fā)企業(yè)的存貨數(shù)據(jù)里，有不少是積壓了兩年以上的古老資產(chǎn)。比存貨數(shù)據(jù)更可怕的，恐怕是一些企業(yè)的存貨結(jié)構(gòu)問題。

　　去存貨的挑戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)市場高速增長期的粗放經(jīng)營狀況，使得很多企業(yè)開發(fā)出了大量貨不對路的產(chǎn)品，很難靠銷售盤活。比如一些單套面積200平米以上的公寓，在特定城市的去化周期極其漫長。除了大幅降價，折本出售，幾無出路。

　　“過去開發(fā)企業(yè)可以忽略這一問題，通過大量拿新地新項目來維持增長，但若干年后回頭一看，發(fā)現(xiàn)存貨總額里百分之三四十都是滯銷產(chǎn)品，那這樣的存貨結(jié)構(gòu)本身對支持企業(yè)持續(xù)增長就已毫無意義。”

　　常被用來評價房屋建設(shè)投資經(jīng)濟效果的房屋建筑面積竣工率指標(biāo)自2000年以后就持續(xù)下降，這一指標(biāo)可以反映房屋建設(shè)速度及其建設(shè)成果的相對規(guī)模，這說明竣工周期大大延長，大量資金不斷沉淀。至2013年房屋建筑面積竣工率已落至15.24%，這相當(dāng)于需要六年左右才能竣工交付。這或許可以成為存貨結(jié)構(gòu)問題的一個旁證。

　　當(dāng)發(fā)展慢下來之后，這些曾經(jīng)被繞過的存貨就成為房企必須去解決的問題。

　　高企的土地價格下，2015年的土地市場不是貿(mào)然進入之地。甚至在未來幾年，房企拿地補倉的動力都會大幅降低。

　　另外，不斷降低的行業(yè)毛利率也迫使企業(yè)回過頭去挖潛，精細(xì)化求生存的時代已來臨。